2月20日晚間，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下稱《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》）。

由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)開啟，有利于培育健康的不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)，特別是持有類資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、提質(zhì)增效，為擴(kuò)大公募REITs和私募REITs底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。”2月21日，弘毅投資董事總經(jīng)理鮑筱斌在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

不動(dòng)產(chǎn)私募基金落地

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。此舉被視作繼信貸投放、債權(quán)融資之后，證監(jiān)會(huì)紓困房企的“第三支箭”。而發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，正是5項(xiàng)措施其中之一。

“證監(jiān)會(huì)此次發(fā)文，實(shí)際上是落實(shí)了去年11月份的第三支箭的政策。”在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次證監(jiān)會(huì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品，相比過(guò)去的私募基金而言有較大的突破性。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，過(guò)去，私募基金也可以投資住宅市場(chǎng)，但是2017年中基協(xié)出臺(tái)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》后，私募基金在涉及住宅市場(chǎng)的投資方面基本受限。2017年，也恰恰是房地產(chǎn)去杠桿和房地產(chǎn)政策驟然收緊的第一年。

“此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購(gòu)等空間增大，客觀上也對(duì)于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。

近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并完成備案，探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。例如，去年10月，證監(jiān)會(huì)支持建設(shè)銀行住房租賃基金完成備案。

截至2022年末，基金業(yè)協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面，上述產(chǎn)品發(fā)揮了積極作用。

為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)、滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，監(jiān)管層持續(xù)加強(qiáng)制度層面創(chuàng)新引領(lǐng)。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)下一步將根據(jù)試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結(jié)評(píng)估，完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比信貸、債券融資等，私募基金在信息披露方面專業(yè)技巧性較強(qiáng)，同時(shí)其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務(wù)產(chǎn)品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務(wù)問(wèn)題。

地產(chǎn)行業(yè)再迎“活水”

分析人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，有利于盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金。

投資范圍方面，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。其中，存量商品住宅指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

投資者方面，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。

有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

另外，為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

川財(cái)證券研報(bào)指出，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)運(yùn)行，在相關(guān)監(jiān)管方面和企業(yè)的限制管理方面都為今后房地產(chǎn)相關(guān)基金的創(chuàng)新和設(shè)立奠定了良好基礎(chǔ)，對(duì)整個(gè)基金市場(chǎng)與房地產(chǎn)租賃和購(gòu)買市場(chǎng)都有積極影響。

“由于該基金投資對(duì)象均以機(jī)構(gòu)為主，且募集資金規(guī)模較大，因此對(duì)投資的長(zhǎng)周期房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，確保資金鏈的穩(wěn)定供應(yīng)。建議把握優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)私募基金布局機(jī)會(huì)。”上述研報(bào)分析稱。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，在房屋銷售市場(chǎng)回暖的大方向下，各類房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值也在修復(fù)，相關(guān)的投資回報(bào)也會(huì)逐漸改善。更為關(guān)鍵的是，此類趨勢(shì)的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是具有確定性、穩(wěn)定性、可預(yù)見性的。

機(jī)構(gòu)靜候資金入場(chǎng)

記者注意到，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基金的管理人也提出了較高的要求。符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

具體來(lái)看，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》還明確，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目；對(duì)于存在單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向協(xié)會(huì)報(bào)送運(yùn)作情況。

符合試點(diǎn)要求的管理人，在開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，可于2023年3月1日后通過(guò)協(xié)會(huì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)首頁(yè)的政策申請(qǐng)模塊提交申請(qǐng)材料。對(duì)于不具備基金初步募集和展業(yè)計(jì)劃的管理人，協(xié)會(huì)暫不受理其申請(qǐng)材料。

“《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的發(fā)布，將有利于遴選一批優(yōu)質(zhì)的基金管理人，整合廣泛的社會(huì)資源，進(jìn)一步支持不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。”鮑筱斌提到。

在鮑筱斌看來(lái)，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金所投的底層資產(chǎn)種類廣泛，且均涉及到服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生的特點(diǎn)，也兼顧到不動(dòng)產(chǎn)投資具有資金體量大、周期長(zhǎng)、地域差異大、跨經(jīng)濟(jì)周期等特點(diǎn)，需要經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)、具有高度透明化、規(guī)范化、有擔(dān)當(dāng)?shù)膶I(yè)管理人參與試點(diǎn)。

他認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》實(shí)施后，將有利于機(jī)構(gòu)投資人選擇優(yōu)質(zhì)的基金管理人，進(jìn)行廣泛投資，從而有利于多元化投資主體參與不動(dòng)產(chǎn)投資，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)的投資行為、提升行業(yè)的投資效率。

據(jù)其介紹，過(guò)去幾年，不動(dòng)產(chǎn)方向的私募股權(quán)基金在國(guó)內(nèi)蓬勃發(fā)展，投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金陸續(xù)備案，投資運(yùn)作的流程、經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)歷經(jīng)了市場(chǎng)檢驗(yàn)，也跑出了一批相對(duì)優(yōu)質(zhì)的管理人。

鮑筱斌認(rèn)為，作為股權(quán)基金管理人，弘毅不動(dòng)產(chǎn)有責(zé)任與同行一起做價(jià)值增值的長(zhǎng)期投資者，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)健康發(fā)展，將不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生的功能作用落到實(shí)處。