循環(huán)不暢的房地產(chǎn)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至11月，今年內(nèi)70城中新房價格下跌城市數(shù)量連續(xù)增加了6個月，11月多達59城新房價格下跌；7-10月，二手房價格下跌城市數(shù)量持續(xù)增加，11月二手房價格下跌城市達到63個，占比90%。11月新房、二手房市場價格急跌形勢緩解，但新房、二手房價格指數(shù)仍然為負，市場觀望情緒明顯。

從成交看，年內(nèi)全國商品房銷售面積及銷售額增速總體呈下降趨勢，11月降幅有所收窄，但回升有限，住房銷售市場仍然冷清。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月全國商品房銷售面積和銷售金額分別為1.51億平方米和1.45萬億元，同比降幅分別為14%和16.3%，較10月，分別收窄7.7%和6.3%。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。房地產(chǎn)稅試點消息推出后，短期影響市場預(yù)期，一定程度上抑制了投機、投資甚至消費性購房需求。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額1.24萬億元，同比下降4.3%，降幅較10月收窄1.1%，土地投資冷淡。各地第三批次集中供地陸續(xù)進行，多地土地出讓規(guī)則較第二批次供地適度寬松，但受“三道紅線”、房貸集中度管理、房企資金緊張，住房銷售表現(xiàn)不佳，不看好未來預(yù)期等影響，房企拿地謹慎，土地流拍情況時有發(fā)生。

從房地產(chǎn)融資來看，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，11月房企到位資金1.68萬億元，同比減少7%，降幅較10月收窄2.5%，融資困境有所緩解。其中，個人按揭貸款2955億元，增速較10月增加9.6%，部分城市出現(xiàn)銀行放貸周期縮短、房貸利率下調(diào)現(xiàn)象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前房地產(chǎn)市場循環(huán)鏈條可能不暢，即在供地、開發(fā)建設(shè)、新房和二手房交易等環(huán)節(jié)均循環(huán)不暢，疊加近期房企信用風(fēng)險傳播，房地產(chǎn)循環(huán)不暢程度加深。

天風(fēng)證券分析認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的兩大風(fēng)險點在于信用風(fēng)險出清不可控和基本面下行超預(yù)期。其中，信用風(fēng)險、房地產(chǎn)稅疊加需求自然回落強化了需求側(cè)的觀望預(yù)期，并且逐漸形成惡性循環(huán)。

“在國家高壓政策、房住不炒和脫虛向?qū)嵉慕?jīng)濟社會發(fā)展長效機制之下，我國去房地產(chǎn)化的聲音和趨勢非常強，目前房地產(chǎn)市場下行壓力很大，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期非常悲觀，存在房價大跌風(fēng)險?！敝袊嗣翊髮W(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、中國人民大學(xué)商學(xué)院財務(wù)與金融系教授況偉大在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

況偉大指出，2020年房地產(chǎn)及與之相關(guān)的建筑業(yè)增加值在GDP中占比超14.5%，是國民經(jīng)濟中不可忽視的重要產(chǎn)業(yè)，對整個經(jīng)濟增長、就業(yè)等產(chǎn)生較大影響，這是我國的現(xiàn)實。一旦房價大跌，銀行貸款違約率、地方債違約率均會上升，存在很大的金融風(fēng)險。

合理住房需求的邊界

況偉大表示，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟增長中發(fā)揮著穩(wěn)定器和壓艙石的作用，國家調(diào)控房地產(chǎn)的初衷是防止行業(yè)過快過熱發(fā)展，而非打壓甚至消滅房地產(chǎn)。

為應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)不暢、房價下跌超預(yù)期等現(xiàn)實情況，9月底以來監(jiān)管層多次發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)政策，如滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸款等，力圖改變市場預(yù)期。

中央經(jīng)濟工作會議明確要加強預(yù)期引導(dǎo)。東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，加強預(yù)期引導(dǎo)的目的是為了保持房價平穩(wěn)運行，避免大起大落，使房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗥ヅ洹?/p>

李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，具體看，由于銀行對風(fēng)險的擔(dān)憂較大，銀行端可以通過降準(zhǔn)、增加按揭貸款投放力度、支持合理的開發(fā)貸款投放等，增強銀行放貸積極性和預(yù)期，也強化開發(fā)商拿地信心。購房者端，需要盡快明確房地產(chǎn)稅試點的城市、稅率、征稅范圍等內(nèi)容，通過政策確定性穩(wěn)定購房者預(yù)期?！邦A(yù)期不穩(wěn)，地價和房價都難以穩(wěn)得住。”

李宇嘉還表示，當(dāng)前房價水平相比上一輪增長啟動前，普遍翻了一倍，深圳等熱點城市增長更多，而居民收入預(yù)期、工作預(yù)期則較過去更弱。

2019年博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國銀行協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松表示，我國戶均住房超過1套，基本告別住房短缺。但現(xiàn)實是，我國結(jié)構(gòu)性住房短缺矛盾仍然顯著，人口持續(xù)流入的大城市住房矛盾更加突出。

2018年中央經(jīng)濟工作會議提出要完善住房市場體系和住房保障體系。今年7月2日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體。

在此基礎(chǔ)上，今年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。將買不起房又租不好房的群體納入住房保障體系，以保障性租賃住房為主的保障性住房解決住房問題；具備一定購買力的群體通過住房市場體系解決和改善住房問題，支持商品房市場滿足合理住房需求。

況偉大指出，中央經(jīng)濟工作會議提出的“合理住房需求”，指的是消費性需求而非投資性需求，解決“住”的問題?！昂褪滋?、二套沒有太大的關(guān)系，改善性住房也算合理住房需求?！睕r偉大說。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院住房所所長盧華翔在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時曾表示，隨著中國進入老齡化社會，養(yǎng)老住房也應(yīng)該屬于合理住房需求范疇。合理住房需求的內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)處于動態(tài)變化之中，目前對住房需求“合理”與否并未有明確標(biāo)準(zhǔn)。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，期待后續(xù)政策細化“合理住房”的認定標(biāo)準(zhǔn)，如對面積、套數(shù)（尤其是套數(shù)）進行規(guī)定，并將貸款比例、貸款利率與之掛鉤。

光大證券分析認為，中央經(jīng)濟工作會議再提“因城施策”，部分區(qū)域的購房限制措施將逐步退出，以加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，更好支持居民合理購房需求。房地產(chǎn)稅試點有利于降低開發(fā)和購房環(huán)節(jié)的稅收壓力，試點地區(qū)限制購房措施有望逐步退出。

況偉大指出，支持改善性住房在內(nèi)的居民合理購房需求，并不意味著熱點城市會降低二套房首付比例。熱點城市供求關(guān)系緊張，要通過較高的二套房首付限制，來重點滿足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能會加劇目前基本住房需求得不到滿足的情況，也與共同富裕的要求相悖。只有供求關(guān)系寬松的城市，才可能適當(dāng)降低二套房首付比例。

“限購、限貸是真正能體現(xiàn)房住不炒的一個重要決策?！痹跊r偉大看來，房地產(chǎn)稅的推出不是為了抑制房價，其試點也不意味著限購、限貸等規(guī)制政策會退出。

探索新的發(fā)展模式

目前，我國房價整體穩(wěn)定，部分城市房價甚至出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的滾動開發(fā)模式難以為繼已成行業(yè)共識。這一背景下，中央經(jīng)濟工作會議提出要探索新的發(fā)展模式。

況偉大認為，房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式是一種杠桿可控的模式，降低買房者墊資、信托、小微貸款等隱性杠桿。房地產(chǎn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的滾動開發(fā)模式的前提條件是期房銷售，未來為降低周轉(zhuǎn)速度和房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險，可能會轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。

另外，況偉大分析，在一線城市等存量市場占主導(dǎo)地位的熱點城市，一級開發(fā)市場會萎縮，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)房地產(chǎn)，會從銷售模式轉(zhuǎn)向經(jīng)營模式，加大自持比重，從短期投資轉(zhuǎn)向長期投資。

除了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、持有和運營的模式轉(zhuǎn)變之外，業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)新的發(fā)展模式的討論還拓展到房企的其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

首創(chuàng)證券認為，租購并舉以及長租房、保障性住房建設(shè)必將成為未來政策發(fā)力的重點方向，物業(yè)管理、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域的探索也是房企未來可持續(xù)發(fā)展需要重點關(guān)注的方向。

在李宇嘉看來，關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論不應(yīng)該止于房企。未來，房地產(chǎn)新發(fā)展模式應(yīng)該包括多元供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體、多元房屋類型，在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創(chuàng)新。例如，保障性租賃住房倡導(dǎo)多主體供應(yīng)、多渠道保障，明確要重點利用存量土地建設(shè)保障性租賃住房，為房地產(chǎn)尋找新發(fā)展模式提供了有益探索。

中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。況偉大認為“良性循環(huán)”指的是房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

邵宇談道，良性循環(huán)意味著房地產(chǎn)行業(yè)從房企拿地，地方政府獲得土地出讓收入，到開發(fā)商獲得持續(xù)、穩(wěn)定的利潤，居民得到價格合適的居所，銀行得到適合的貸款，整體形成一個良性的閉環(huán)?！斑@個閉環(huán)的前提是大家各取所需，都不要奢求暴利或夸張的增幅?！鄙塾钫f。

王業(yè)強表示，與過去限制房地產(chǎn)為主的政策相比，“良性循環(huán)”提法中蘊藏更積極的含義?！斑^去房地產(chǎn)投資炒作和金融化比較嚴(yán)重，是一個單向的循環(huán)，亦即資金單向流動，未與國民經(jīng)濟和雙循環(huán)格局形成良性互動?！?/p>

盧華翔則認為，良性循環(huán)應(yīng)該包括促進房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展，以及房地產(chǎn)如何在國家雙循環(huán)格局中發(fā)揮更好的支撐作用兩個重點。

況偉大表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍在發(fā)展過程中，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)均未步入發(fā)達的最高級階段。未來房地產(chǎn)變化的只是商業(yè)模式，房地產(chǎn)市場規(guī)模會越來越大。

“在未來至少10-20年的時間里，房地產(chǎn)仍是中國的一個重要產(chǎn)業(yè)?！睕r偉大說。